Die Auskunftspflichten des Vermieters

Seit 1. Januar gilt eine verschärfte Mietpreisbremse (Teil I) / Vormiete und Modernisierungen im Fokus.

2015 wurde die Mietpreisbremse, gesetzliche Vorschriften im mietrechtlichen Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs für Gebiete mit Wohnraumknappheit, eingeführt, die in den Bundesländern durch Rechtsverordnung bestimmt wurden. Seit dem 1. Januar 2019 gilt sie in verschärfter Form. Mit ihrer Einführung durfte der Vermieter bei einer Neuvermietung von Wohnraum nicht mehr als die „ortsübliche Vergleichsmiete“ zuzüglich zehn Prozent verlangen. Ausnahmen wurden zugestanden hauptsächlich bei einer höheren Miete des bisherigen Mieters und bei Modernisierungen. Hielt der Neumieter seine Miete für überhöht, musste er sich beim Vermieter und anderen Stellen umständlich zu Tatsachen erkundigen. Ferner hatte er eine detaillierte gesetzliche Rügepflicht, und mitunter musste er sogar auf Auskunft klagen. In der Folgezeit stellte sich heraus, dass diese gesetzlichen Regelungen zu viel verlangten und nichts bewirkten. Deswegen kam es zu einer Verschärfung der Bestimmungen ab dem 1.1.2019.

Was gilt nun? Ein Hauptteil der neuen Regelungen betrifft eine erweiterte Auskunftspflicht des Vermieters. Der Vermieter der Wohnung in Gebieten mit Wohnraumknappheit muss nun den Mieter in Textform, also etwa schriftlich, per E-Mail oder Telefax, auf folgende Umstände hinweisen: Wie hoch war die Vormiete ein Jahr vor Abschluss des Mietvertrags? Fanden in den letzten drei Jahren vor Vertragsschluss Modernisierungen statt? Handelt es sich um die erste Nutzung und Vermietung seit dem 1.10.2014? Handelt es sich um eine Erstvermietung nach umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen? Dies deswegen, weil in den genannten Fällen auch eine höhere Miete als die ortsübliche plus Zuschlag verlangt werden kann, aber der Mietinteressent muss dies wissen. Er muss prüfen können, ob die neue Miete der Höhe nach zulässig ist.

Ähnliche Auskünfte mussten bisher nur erteilt werden, wenn der Mieter dies verlangte. Der Vermieter muss aber keine Einzelheiten mitteilen. Es reicht, wenn die Vormiete der Höhe nach genannt wird, also zum Beispiel „400 Euro kalt zuzüglich 80 Euro Nebenkosten“. Bei den durchgeführten Modernisierungen genügt es, wenn in den Mietvertrag aufgenommen wird „In den vergangenen drei Jahren wurde die Wohnung modernisiert“ oder „Nach umfangreichen Modernisierungen wird die Wohnung erstmals vermietet“ beziehungsweise „wieder vermietet“. Zeitpunkt, Höhe und Art der Modernisierung müssen nicht genannt sein. Die Hinweise können etwa durch ein separates Schreiben oder im Mietvertrag erteilt werden, der vom Mieter noch unterschrieben werden muss. Der Namen des Vormieters muss nicht genannt sein. Die Auskunftspflicht verletzt das Datenschutzrecht nicht, da sie gesetzlich angeordnet ist. Unterlässt der Vermieter die Hinweise, kann bei der Neuvermietung seit 1.1.2019 nur die ortsübliche Miete plus zehn Prozent Zuschlag verlangt werden. Der Mieter kann aber nachträglich informiert werden. Der Vermieter muss dann zwei Jahre warten, bis er zum Beispiel die höhere Miete des Vormieters oder frühere Modernisierungen bei der Miete berücksichtigen darf. Erfolgte die Aufklärung nur mündlich, kann die höhere Miete erst auf Nachholung der Textform verlangt werden.

Meint der Mieter, der die Wohnung erhalten hat, seine Miete sei bei Vertragsabschluss zu hoch eingesetzt worden und will er einen Teil zurückverlangen, trifft ihn die Rügepflicht. Die bisherigen umfangreichen Erkundigungen kann der Mieter sich nun sparen. Eingeführt wurde ab 1.1.2019 eine Rüge „einfacher Art“. Es gilt: Der Mieter muss, wenn er über die besagten Punkte unterrichtet wurde, auf diese eingehen.

Dabei hängt der Umfang natürlich davon ab, wie intensiv der Vermieter aufgeklärt hat. Wurde gar keine Auskunft, etwa zur Vormiete gegeben, reicht es aus, wenn der Mieter rügt, dass die neue Miete zu hoch ist. Sonst genügt es, wenn er sich durch einen Mietspiegel einen Überblick verschaffen und feststellen kann, wie hoch die ortsübliche Miete liegt. Gibt es keinen Mietspiegel, kann er ein paar grob vergleichbare Wohnungen benennen, deren Miete unter der seinen liegt.