Mieterhöhung und Modernisierung

Seit 1. Januar gilt eine verschärfte Mietpreisbremse / Umlegbare Kosten gesenkt, vereinfachtes Verfahren.

Eine wichtige Änderung ist zum einen die Herabsetzung des Prozentsatzes der jährlich umlegbaren Modernisierungskosten von 11 auf 8 Prozent, wenn die Modernisierung nach dem 1.1.2019 angekündigt wird. Wurde für 2019 eine Modernisierung bis zum 31.12.2018 angekündigt, kann der Vermieter nach den Maßnahmen noch 11 Prozent per Mieterhöhung umlegen. Weiter ist wichtig, dass das neue Gesetz eine zusätzliche absolute Kappungsgrenze geschaffen hat, die nicht überschritten werden darf: Die Miete darf nach Modernisierung innerhalb von sechs Jahren höchstens um drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden, wenn die Miete vor Erhöhung über sieben Euro liegt und um zwei Euro bei einer Miete unter sieben Euro. Mieterhöhungen nach anderen Vorschriften, etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und bei den Nebenkosten, sind hiervon nicht betroffen.

Neu eingefügt ins Gesetz wurde die Möglichkeit für den Vermieter, das „vereinfachte Verfahren“ der Modernisierungsmieterhöhung zu wählen. Das erspart dem Vermieter im Einzelfall schwierige Berechnungen zur neuen Miethöhe. Das Verfahren ist aber an Voraussetzungen gebunden: Die Modernisierungskosten dürfen 10 000 nicht übersteigen. Ferner müssen als Instandsetzungskosten 30 Prozent der Modernisierungskosten abgezogen werden.

Letzteres hat folgende Bedeutung: Ersetzt der Vermieter zum Beispiel alte undichte Fenster durch Kunststofffenster oder schafft er eine neue Badewanne an, weil die alte zum Teil abgenutzt war und Abplatzungen hatte, erspart er sich die Reparaturkosten. Deswegen muss der Vermieter die theoretischen Instandsetzungskosten ausrechnen. Beim vereinfachten Verfahren müssen 30 Prozent von der Modernisierung abgezogen werden, auch wenn die Instandsetzungen unter diesem Satz gelegen oder gar keine Instandsetzungskosten entstanden wären, beispielsweise weil die Fenster gar nicht mehr reparabel waren.

Ferner gilt: Modernisierungskosten der letzten fünf Jahre müssen von den neuen Kosten abgezogen werden. Beispiel: 2017 wurden die Küchenwände für 2000 Euro gefliest. 2019 werden neue Fenster für 6000 Euro eingebaut. Jetzt rechnet man: 6000 Euro abzüglich 2000 Euro, ergeben 4000 Euro. Hiervon 30 Prozent Instandsetzung sind 1200 Euro, verbleiben 2800 Euro, und hiervon acht Prozent sind 224 Euro, so dass monatlich 18,66 Euro umgelegt werden können. Zusätzlich kommt es wegen der absoluten Kappungsgrenze dann noch darauf an, ob vor der Erhöhung über sieben Euro pro Quadratmeter vor der Mieterhöhung gelten oder nicht.

Entscheidet der Vermieter sich für das Einfachverfahren und schöpft den Höchstbetrag von 10 000 Euro aus, kann er für fünf Jahre nach Zugang der Erhöhungserklärung beim Mieter keine Erhöhung wegen weiterer Modernisierungen mehr erklären. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter in diesen fünf Jahren gesetzlich zur Modernisierung gezwungen wird, etwa wegen Vorschriften der Energieeinsparungsverordnung zur Wärmedämmung. Weitere Ausnahme: Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt Modernisierungen. Der Beschluss darf frühestens zwei Jahre gefasst worden sein, bevor der Mieter die Mieterhöhung erhält. Zudem darf der Vermieter vom Beschluss nichts wissen, was in der Praxis Probleme aufwerfen dürfte.

Schließlich bestimmen die Neuregelungen, dass der Vermieter sich schadensersatzpflichtig machen kann, wenn er mit baulichen Änderungen nicht binnen zwölf Monaten nach dem geplanten Zeitpunkt beginnt, wenn eine Mieterhöhung von über 100 Prozent angekündigt wird, wenn die Maßnahmen schikanös durchgeführt werden, oder die Maßnahmen ruhen nach Beginn über ein Jahr lang. Der Vermieter muss dann erklären können, dass er beispielsweise für die Verzögerungen „nichts kann“. Hatte der Vermieter ferner die Absicht, den Mieter aus der Wohnung „heraus zu modernisieren“, kann dies mit einer Geldbuße bis zu 100 000 Euro € geahndet werden.